Der Artikel “Der Immobilienboom ist vorbei” in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 13.10.2022 hat uns veranlasst, zum Thema des zunehmend knappen Immobilienangebots mit zunehmend überhöhten Preisen mal ein paar Gedanken zusammenzufassen.
Ist der Immobilienboom tatsächlich vorbei?
Wenn es so ist, muss das kein Fehler sein. Es steht nirgends geschrieben, dass jede pinselsanierte Wohnung in betagtem Baubestand preislich im Luxussegment rangieren muss. Oder es auf dem Land kein Haus mehr unter 450.000 Euro geben darf. Das haben viele Makler schon erkannt. Im Bereich der privaten Immobilienanbieter darf sich diese Erkenntnis noch durchsetzen.
Steigende Zinsen, sinkende Preise?
Insofern wird sich der Zinsanstieg im Bereich der Bestandsimmobilien möglicherweise über kurz oder lang relativieren:
Der Vorteil der extrem günstigen Zinsen wurde schon lange durch unverhältnismäßig stark steigende Immobilienpreise “aufgefressen”. Beim derzeit noch hohen Preisgefüge können sich viele Normal- und sogar Besserverdiener eine Immobilienfinanzierung wegen der gestiegenen Zinsen schlicht und einfach nicht mehr leisten. Hierauf wird der Immobilienmarkt mit sinkenden Preisen reagieren (müssen).
Baupreise im Auge behalten
Nichts Anderes gilt grundsätzlich für Neubauten. Solange die Baupreise sich auf derart hohem Niveau bewegen (August 2022 plus 16,5% gegenüber August 2021), wird es für Selbstnutzer immer schwieriger, einen Neubau mit vertretbarer Belastung zu realisieren. Projektierte Vorhaben im Geschosswohnungsbau werden zunehmend “geparkt” oder als Projekt zum Verkauf angeboten.
Ob die Baupreise allerdings ohne Weiteres “zurückkommen” können, bleibt abzuwarten. Denn sie basieren ja maßgeblich auch auf gestiegenen Material- und Energiekosten, die auch erst mal den Rückwärtsgang einlegen müssten.
Sonderfall Sanierungsobjekte
Bei abschreibungsfähigen Sanierungen gilt zwar grundsätzlich nichts Anderes. Dort besteht aber immerhin die Chance, eine schlechte oder gar nicht mehr vorhandene Rendite über das Abschreibungspotenzial zu verschönern. Sollte man zwar grundsätzlich eher nicht machen, unter dem Strich zählt aber nur das Ergebnis.
Die “zweite Miete”
Was auffällt: In der Diskussion um Mieterhöhungen, Mietpreisbremse und Mietendeckel ist es ruhig geworden. Das kann überhaupt nicht überraschen, in Zeiten, in denen Mieter und Vermieter gemeinsam darüber nachdenken dürfen, wie die massiv gestiegenen und weiter steigenden Betriebskosten gestemmt werden können.
Unser Fazit
Zwischenfazit aus unserer Sicht: Auch in dieser aktuellen Entwicklung liegt eine Chance. Nämlich die Chance, zur Normalität zurückzukehren. Wir gehören nicht zu denjenigen, die in der derzeitigen Situation Schönwetter-Reden halten. Es besteht aber auch keine Veranlassung, schwarz zu sehen. Manche Entscheidung wird sich vielleicht verzögern oder die Umsetzung wird etwas länger dauern. Mit ausreichend Phantasie lassen sich aber auch derzeit seriöse Finanzierungen auf den Weg bringen.
Beitragsbild: FAZ/Wonge Bergmann