Immobilien im Nachlass
Die Erbengeneration steht vor der Tür, bzw. eigentlich schon mitten in der Tür. Das heißt: Unsummen von Vermögenswerten wechseln kraft erbrechtlicher Rechtsnachfolge den Eigentümer. Nicht selten befinden sich im Nachlass auch eine oder mehrere Immobilien. Typischerweise zum Beispiel das Wohnhaus der Erblasser, vielleicht auch zusätzlich eine oder mehrere Wohnungen, die zur Altersvorsorge angeschafft wurden.
Wer ist Erbe?
Solange eine einzelne Person erbt, kann sie allein entscheiden, was mit den Immobilien im Nachlass geschehen soll. Insbesondere geht es dabei natürlich um die Frage, ob der Immobiliennachlass insgesamt oder teilweise im Bestand gehalten oder veräußert werden soll. Die Beantwortung dieser Frage hängt meist unmittelbar mit der persönlichen und wirtschaftlichen Lebenssituation des/der Erben/Erbin ab. So weit, so gut, solange diese einzelne Person alleine entscheiden kann.
Immobiliennachlass in Erbengemeinschaft
Sobald mehr als ein(e) Erbe/Erbin kraft Gesetzes, aufgrund eines Testaments oder aufgrund eines Erbvertrags zu sog. Gesamtrechtsnachfolgern berufen sind, befindet sich der Immobiliennachlass im Eigentum einer sog. Erbengemeinschaft. Das hat dann aber nicht zur Folge, dass die Miterben jeweils entsprechend der Quote ihres Erbanteils im Grundbuch eingetragen sind und ihre Anteile dementsprechend auch zum Beispiel gesondert verkauft werden können. Vielmehr befindet sich der Immobiliennachlass dann zunächst mal im Eigentum der ungeteilten Erbengemeinschaft. Über den Immobiliennachlass kann die Erbengemeinschaft nur einstimmig entscheiden. Einigen sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft nachhaltig nicht, bleibt oft nur der Weg über die Einleitung einer sog. Teilungsversteigerung. Das ist in der Regel aber die schlechteste “Lösung” des Problems.
Was kann die Erbengemeinschaft also tun?
Konflikte entstehen in einer Erbengemeinschaft nicht selten natürlich dann, wenn sich zum Beispiel Geschwister schon zu Lebzeiten der Eltern nicht gut verstanden haben. Aber auch, wenn sich die Geschwister gut verstehen, kann es im Erbfall zu Konflikten kommen. Zum Beispiel dann, wenn das eine “Lager” nicht so sehr auf Barmittel angewiesen ist und sich deshalb gut vorstellen kann, den Immobiliennachlass im Bestand zu halten, während die andere Seite warum auch immer, nicht selten wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder anderweitiger finanzieller Verpflichtungen, den Immobiliennachlass als “Klotz am Bein” ansieht und alles am liebsten verkaufen würde.
Es empfiehlt sich, in solchen Situationen besonnen zu handeln und alle in Frage kommenden Lösungsmöglichkeiten abzuklopfen. Lösungen gibt es meistens nicht nur im Schwarz-/Weiß-Bereich, die nicht selten ohnehin zu einer Vertiefung von Konflikten führen.
Immobilien-Nachlass als Chance
Je nachdem, um welche Art von Immobilie(n) es sich handelt, kann die Lösung auch in einem zukunftsorientierten Investment der Erbengemeinschaft liegen.
So kann ein Grundstück die Grundlage für ein lukratives Mehrfamilienhaus-Projekt ebenso bieten, wie ein abbruchreifes oder sanierungsbedürftiges Haus. Teilt man das Mehrfamilienhaus – mit größeren und kleineren Wohnungen – sogleich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in getrennte Wohneinheiten auf, kann man mit dem Nettowert des Immobiliennachlasses und unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen für unterschiedlich große Wohnungen ggf. der unterschiedlichen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Mitglieder der Erbengemeinschaft Rechnung tragen. Möchte oder kann ein Mitglied der Erbengemeinschaft sich aus welchen Gründen auch immer nicht an dem Projekt beteiligen, besteht die Möglichkeit der entgeltlichen Übernahme dieser Erbanteile durch ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft oder alle verbleibenden Mitglieder der Erbengemeinschaft.
Durch derartige Aktivitäten kann in erster Linie vermieden werden, dass ein Immobilien-Nachlass schnell und unter Preis/Wert, also wirtschaftlich nachteilig, zerschlagen wird. Gerade in heutigen Zeiten kann die Investition in ein Mehrfamilienhaus-Projekt auf der Grundlage z.B. eines im Nachlass befindlichen, schuldenfreien Grundstücks eine sehr sinnvolle Maßnahme darstellen: Mietwohnungen sind gesucht, die Immobilienpreise steigen unverändert und die Zinsen sind niedrig. Und wie dargestellt lässt sich mit einer derartigen Maßnahme der in Erbengemeinschaft befindliche Immobilien-Nachlass gerecht und gewinnbringend einsetzen, ohne dass es zu Auseinandersetzungen und – damit leider nicht selten verbunden – wirtschaftlichen Nachteilen durch übereilten Verkauf und/oder Gerichts- und Anwaltskosten kommen muss.
Fazit
Wir haben schon zahlreiche Erbengemeinschaften auf dem Weg zu sinnvollen Lösungen begleitet. Die Finanzierung, ggf. auch unter Einbeziehung von Fördermitteln, ist bei solchen Projekten anspruchsvoll, aber mit Sicherheit darstellbar. Soweit erforderlich und gewünscht, können unsere Kunden gerade auch in solchen Fällen auf unser bewährtes Kooperationsnetzwerk aus Sachverständigen, Immobilienmaklern, Versicherungsbüros, Steuerberatern und Rechtsanwälten zurückgreifen.
Interesse? Bei Bedarf nehmen Sie doch bitte einfach Kontakt mit uns auf, wir kümmern uns dann bewährt zuverlässig um Ihre Anliegen.
