Maklerprovision und Bestellerprinzip

Was Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD ) da mit dem Stichwort Bestellerprinzip bei der Maklerprovision jetzt auch für den Bereich der Immobilienkäufe angestoßen hat, bewirkt auf jeden Fall mal Eines: Öffentliche Aufmerksamkeit.

Ob sich ihre mit diesem “Modell” verbundene Absicht, jungen und wirtschaftlich nicht so starken Familien den Immobilienerwerb zu erleichtern, erfüllen würde, erscheint demgegenüber eher zweifelhaft.

Aber mal der Reihe nach:

Als sich Anfang 2018 die Große Koalition aus CDU, CSU und SPD zusammenfand, bestand eine zumindest diffuse Einigkeit darüber, dass etwas für den Wohnungsmarkt getan werden müsse. Ganz oben auf der Agenda stand das zwischenzeitlich eingeführte Baukindergeld. Im Herbst 2018 kam – beim sog. Wohnungsgipfel – ein “Prüfauftrag” für das Bestellerprinzip bei maklervermittelten Immobilienkäufen hinzu.

Das Bestellerprinzip war ja schon Mitte 2015 für maklervermittelten Mietwohnraum eingeführt worden, womit als Regelfall der Mietinteressent provisionsfrei gestellt wurde. Die Auswirkungen dieser Regelung dürften den damit verfolgten Zweck – Entlastung der Mietinteressenten – nur sehr lückenhaft erreicht haben: Im Wesentlichen traf diese Regelung die Makler, mit der Folge, dass sich maklervermittelte Mietangebote drastisch reduzierten und die Zahl der “unter der Hand” vermittelten Mietobjekte sprunghaft anstieg. Einen positiven Effekt im Sinne der Mieter und des Wohnraummarktes konnte  diese Maßnahme deshalb eher nicht bewirken.

Was Katarina Barley mit dem Bestellerprinzip für maklervermittelte Immobilienkäufe nunmehr auf den Markt wirft, könnte – mit anderer Ausprägung – ähnlich kurz gegriffen sein. Denn es wird allseits erwartet, dass die damit vordergründig in Wegfall geratende Maklerprovision schlicht und einfach auf den Kaufpreis drauf geschlagen wird. Damit würde der Käufer die Maklerprovision de facto dennoch tragen. Überdies würde das unter dem Strich sogar zu einer Mehrbelastung des Käufers führen: Denn eine Erhöhung des Kaufpreises hätte eine höhere Grunderwerbsteuer und höhere Notar- und Grundbuchamtsgebühren zur Folge, alles seit jeher ebenfalls vom Käufer zu tragen.

Nicht nur von den Maklerverbänden, sondern auch vom Koalitionspartner CDU/CSU erhält Katarina Barley denn auch Gegenwind für ihre Pläne. Wie gesagt, die GroKo hatte im Herbst 2018 für dieses Thema einen “Prüfauftrag” erteilt, von einem Gesetzesentwurf war noch keine Rede. Dementsprechend fühlen sich die Koalitionspartner aus CDU und CSU von dieser Vorgehensweise einigermaßen “überfahren”.

Dabei hätten die SPD und Katarina Barley gute Möglichkeiten gehabt, beim Thema Immobilienkauf sozial zu punkten: Im Koalitionsvertrag ist nämlich ausdrücklich festgehalten, dass ein anderer wesentlicher Kostenfaktor – die Grunderwerbsteuer – auf den Prüfstand gestellt werden soll.

Hier war die Große Koailition durchaus auf der richtigen Spur. Denn wenn man Katarina Barleys Maßstäbe zum Bestellerprinzip zugrunde legt, müsste der Staat bei der Grunderwerbsteuer regelmäßig leer ausgehen, “Bestellt” hat den Staat beim Immobilienkauf/-verkauf nämlich kein Mensch und irgendwelche Leistungen, die eine Vergütung rechtfertigen würden, erbringt der Staat dabei auch nicht. Soweit der Staat in anderem Zusammenhang – Notar und Grundbuch – Leistungen erbringt, sind diese – in der Regel von den Erwerbern ! – gesondert und fürstlich zu vergüten.

Und was die soziale Komponente betrifft, trägt die Grunderwerbsteuer ebenfalls nicht zur sozialen Entlastung bei: Erwirbt eine kleine Familie mit durchschnittlichem Familieneinkommen erstmals eine Familienwohnung oder ein kleines Haus, wird sie ebenso zur Grunderwerbsteuer herangezogen, wie der Immobilieninvestor oder -spekulant, der gerade seine x-te Wohnung erwirbt, um sie auf welchem Weg auch immer gewinnbringend zu vermarkten.

Im Gegenteil: Die Belastung der Immobilienerwerber mit der Grunderwerbsteuer hat in den vergangenen Jahren stetig zugenommen. Einerseits wurden die Steuersätze in einzelnen Bundesländern erhöht:

Andererseits war man im Bereich der Generalunternehmergeschäfte nachhaltig und letztlich erfolgreich darum bemüht, die Häuslesbauer nicht nur zur Grunderwerbsteuer aus dem Grundstückskaufpreis heranzuziehen, sondern den Wert der Bauleistungen bei Ermittlung der Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Das führte im Ergebnis dazu, dass die Bürger – typischerweise mehrere Jahre nach Abschluss ihres Bauvorhabens – nachträglich zu einer x-fach höheren Grunderwerbsteuer herangezogen wurden und werden, als sie kalkuliert hatten/haben.

Vor diesem Hintergrund mutet es mit Verlaub geradezu heuchlerisch an, wenn man sich scheinbar die soziale Kappe aufzieht und meint, dies wiederum auf dem Rücken der Immobilienmakler tun zu können, während man auf der anderen Seite bei der Grunderwerbsteuer ausgerechnet diejenige Zielgruppe, um deren Interessen man sich angeblich kümmern möchte, seit Jahren systematisch schröpft, ohne mit der Wimper zu zucken.


 

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