Mehr Wohnraum auf Bestandsgebäuden

Schon im Jahr 2016 hatte die TU Darmstadt zusammen mit dem Pestel-Institut eine Studie veröffentlicht, derzufolge Potenzial für 1,5 Mio. zusätzliche Wohnungen durch Aufstockung bestehender Wohngebäude gesehen wurde. Schwerpunktmäßig wurde dabei Aufstockungspotenzial bei Wohngebäuden identfiziert, die zwischen 1950 und 1990 errichtet worden waren. Berechnet wurde das Potenzial auf der Grundlage, dass die betreffenden Gebäude um jeweils ein zusätzlichen Geschoss erweitert werden würden. —

Nunmehr haben die TU Darmstadt und das Pestel-Institut unter dem Titel

“Deutschlandstudie 2019: Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen, Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden”

eine weitere Studie herausgebracht. Wie der Titel schon sagt, wurden in die Erhebungen nunmehr auch sog. Nichtwohngebäude wie z.B. Einkaufscenter oder Parkhäuser einbezogen.

Ergebnis: Zusätzlich zu den bereits 2016 ermittelten Zahlen aus der Aufstockung bestehender Wohngebäude könnten durch Aufstockung und Ausbau von Nichtwohngebäuden ca. 1,2 Mio. Wohnungen geschaffen werden.

Im Einzelnen wird bzgl. der Nichtwohngebäude folgendes Potenzial identifiziert:

  • 20.000 Wohneinheiten oder soziale Infrastruktur auf Parkhäusern der
    Innenstädte.
  • 560.000 Wohneinheiten durch Aufstockung von Büro- und
    Verwaltungsgebäuden.
  • 350.000 Wohneinheiten durch Umnutzung des Überhangs (Leerstand) von
    Büro- und Verwaltungsgebäuden.
  • 400.000 Wohneinheiten auf den Flächen von eingeschossigem Einzelhandel,
    Discountern und Märkten, bei Erhalt der Verkaufsflächen.

Die beiden Studien verdienen sicherlich eine verstärkte Aufmerksamkeit, wenn es darum geht, Möglichkeiten einer möglichst raschen und flächenschonenden Erweiterung des bestehenden Wohnraumangebots zu prüfen. Auf der anderen Seite muss man kein notorischer Bedenkenträger sein, um die mit den in den Studien erläuterten Maßnahmen verbundenen Probleme zu erkennen und anzusprechen:

  • Die betreffenden Gebäude müssen die statischen Voraussetzungen erfüllen, um Aufstockungen/Erweiterungen vornehmen zu können.
  • Gegebenenfalls müssen die planerischen Voraussetzungen für die Erweiterungsmaßnahmen geschaffen werden.
  • Bei der Aufstockung von Nichtwohngebäuden wird es entscheidend darauf ankommen, ob die Schaffung von Wohnraum grundsätzlich den geschäftspolitischen Interessen der Eigentümer entspricht. Denn wer sich z.B. entschieden hat, ausschließlich Parkhäuser zu errichten, wird seine Gründe dafür gehabt haben, nicht in die Schaffung von Wohnraum zu investieren. Allein die theoretische Möglichkeit, z.B. ein Parkhaus aufzustocken und dadurch Wohnraum zu schaffen, besagt noch nichts über die grundsätzliche Bereitschaft des Eigentümers, ein derartiges Projekt zu initiieren.
  • Schließlich gilt es zu bedenken, dass es sich bei aufstockungsfähigen Gebäuden in der Mehrheit von Fällen um Eigentümergemeinschaften handelt. Die Aufstockung eines Gebäudes bedarf der Änderung der Teilungserklärung. Das bedeutet: Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft muss zunächst mal ein wirksamer Beschluss über die Änderung der Teilungserklärung herbeigeführt werden, um eine Aufstockung überhaupt grundsätzlich zu ermöglichen.
  • Und last but not least müssen die betreffenden Eigentümer – ob Gesellschaften, Einzelpersonen oder Eigentümergemeinschaften – wirtschaftlich in der Lage sein, derartige Aufstockungen durchzuführen, sei es aus Eigenmitteln oder aus finanzierten Mitteln.

Was wir damit sagen wollen: Die in den Studien angesprochenen Maßnahmen stellen sicherlich einen Schritt in die richtige Richtung dar, auch unter dem Gesichtspunkt der allseits favorisierten verdichteten Bebauung. Es besteht aber ein umfassender tatsächlicher, gesetzgeberischer und kommunaler Klärungs- und Planungs- bzw. Steuerungsbedarf, derartige Maßnahmen mit Erfolgsaussicht anzustoßen und umzusetzen. Dabei würden mit Sicherheit auch die Themen Steuerrecht und Fördermittel eine große Rolle spielen.


Wer die Studie in vollem Wortlaut nachlesen möchte, kann das hier tun:

studie-tu-darmstadt-aufstockung-und-umnutzung-von-nichtwohngebaeuden-langfassung

Quelle: TU Darmstadt, Fachbereich Architektur


 

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