Platzt die Immobilienblase? Diese Frage darf und muss gestellt werden. Dauerhaft niedrige Zinsen, die unverändert hohe Nachfrage, hieraus resultierende weiter steigende Immobilienpreise und Mieten geben hierzu Anlass.
Immobilienblase: Risiko ist hoch
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat sich daher mit dieser Frage beschäftigt. Und zwar nicht nur bezogen auf Deutschland, sondern auch auf ausgewählte OECD-Länder.
Ergebnis: Das Risiko einer Immobilienblase ist OECD-weit hoch. In Deutschland nimmt es zwar zum Jahresende 2019 hin leicht ab. Dennoch bleibt es bei einer Wahrscheinlichkeit von 84%.
Das DIW beschreibt die drohende Immobilienblase als “Risiko von spekulativen Übertreibungen”. Das bedeutet nichts anderes, als dass Immobilienerwerber in der Hoffnung auf weiter andauernde Wertsteigerungen bereit sind, Immobilienpreise zu bezahlen, die nicht – eigentlich wohl schon lange nicht mehr – dem objektiven Wert der Immobilien – ggf. mit einem maßvollen Marktzuschlag – entsprechen. Dabei orientiert sich die Wertermittlung am potenziellen Mietertrag. Die “Überhitzung” tritt ein, wenn der Immobilienpreis in keinem vernünftigen Verhältnis mehr zum Mietertrag steht.
Damit sagt die Untersuchung zugleich aus, dass die Mieterträge sich nicht in dem Verhältnis steigern lassen, wie die Immobilienpreise steigen. Mit anderen Worten: Die Spekulanten begeben sich auf’s Glatteis, ihre Hoffnungen finden in den zu erwartenden Mieterträgen keine realistische Grundlage (mehr). —
Differenzierung erforderlich
Wie immer in solchen Fällen bedarf es bei der Lektüre der Studie einer sehr sorgfältigen Differenzierung. Einerseits sind die Symptome einer Immobilienblase klar zu erkennen. Auf der anderen Seite wird man aber sehr genau hinschauen müssen, welche Regionen von der Gefahr einer Immobilienblase betroffen sind. Mit anderen Worten: Es spricht nichts dafür, dass die Immobilienpreise z.B. in Deutschland flächendeckend überhitzt sind. Außerhalb der üblichen “verdächtigen” Regionen wie München, Berlin, Stuttgart etc. gibt es sehr wohl Bereiche, die von überdimensionalen im Sinne von nicht durch objektive Wertmaßstäbe gerechtfertigten Preiserhöhungen nicht bzw. nicht in bedenklichem Umfang betroffen sind.
Was sollte beachtet werden?
Wer sich für den Erwerb einer Immobilie interessiert, muss sich das Preisgefüge eben sehr genau anschauen. Ggf. sollte fachkundige Hilfe hinzugezogen werden, wenn es darum geht, die Angemessenheit einer Kaufpreisvorstellung zu beurteilen. Wer selbst neu bauen möchte, sollte sich auch beim Grundstückserwerb darüber informieren, ob der geforderte Grundstückspreis z.B. mit den veröffentlichten Bodenrichtwerten der betreffenden Gemeinde einigermaßen übereinstimmt. Im Rahmen eines Neubauvorhabens ist es durchaus sinnvoll und hilfreich, sich über eine Wertprognose Gedanken zu machen: Denn die Baukosten sind weitestgehend identisch, egal ob man in einer nicht so attraktiven und deshalb günstigeren Region baut, oder in einer attraktiven Lage mit höheren Grundstückspreisen. Es kann vor dem Hintergrund der Wertbeständigkeit einer Neubauinvestition also durchaus sinnvoll sein, ein Neubauvorhaben in einer attraktiveren und deshalb etwas höherpreisigen Lage zu realisieren.
Immobilienblase und Beleihungswert
Und wenn man über eine drohende Immobilienblase nachdenkt, sollte man einen weiteren Gedanken im Auge haben: Wer ein Immobilienvorhaben zu einem nennenswerten Teil finanziert, also nicht aus der “Portokasse” bezahlen kann oder will, kann davon ausgehen, dass die Werthaltigkeit einer Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis bzw. zum gewünschten Finanzierungsvolumen vom Finanzierungsinstitut aufrund gesetzlicher Vorschriften zwingend geprüft wird. Bei der Frage, ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung bewilligt wird, spielt neben der persönlichen Bonität der Beleihungswert einer Immobilie nämlich eine wichtige Rolle.
Fazit
Das Thema Immobilienblase sollte einerseits ernst genommen, andererseits aber nicht hochgekocht werden. Wer bereit und in der Lage ist, ohne Wenn und Aber auf vermeintliche Wertsteigerungspotenziale zu spekulieren, wird das tun, Immobilienblase Hin oder Her.
Wer sich nach einem Haus oder einer Wohnung für eigene Zwecke umschaut, wird im Zweifel ein Auge darauf haben, ob der aufgerufene Preis angemessen und vertretbar ist. Denn in der Regel steht z.B. jungen Familien ein begrenztes Budget zur Verfügung. Das steht dem Erwerb eines überteuerten Objekts dann ohnehin entgegen.
Übrigens: Wer sich in der Immobilienfinanzierung durch uns begleiten lässt, hat den zusätzlichen Vorteil, dass wir die Sachverständige für Immobilienbewertungen im Haus haben und deshalb ohnehin auch immer einen Blick auf das örtliche und regionale Preisgefüge werfen.
Weitere Fragen?
Spielen Sie gerade mit dem Gedanken, eine Immobilie zu erwerben oder einen Neubau zu errichten? Dann nehmen Sie doch jederzeit gerne Kontakt mit uns auf. Geben Sie uns mit Ihrer Finanzierungsanfrage vorab ein paar Informationen an die Hand. Wir können uns dann schon mal auf Ihre individuellen Anforderungen einstellen und melden und kurzfristig bei Ihnen. Versprochen !
Möchten Sie die komplette Studie selbst nachlesen? Bitteschön!
Quelle: DIW Wochenbericht 32/2019